預售屋

何謂預售屋?預售屋泛指領有建照但尚未興建完工、未有使用執照還無法辦理建物第一次保存登記、無法設稅籍或戶籍等建築物、尚未動工或未取得建照前,建商就開始預先銷售房屋。

預售屋的優點

購買預售屋的好處,主要考量為預售屋價格,一般而言可能較低於附近當時市場行情價格水準,因建設公司通常為籌措建造資金興建房屋,並為了分攤部分風險,以及同時降低銀行貸款利息壓力等原因,故採取預售的方式,以較附近新成屋行情略低的價錢進行房屋預先銷售。

預售屋的風險

購買預售屋因為看不到建案實體,是讓很多買方望之卻步的主要原因。預售屋通常是因為建商尚未具備經濟規模,善用預售方式,事先取得部分資金(預售屋的已付工程款),減少銀行貸款利息支出,消費者亦須承擔日後交屋時坪數不符、廣告不實或產品瑕疵,甚至建商可能倒閉求助無門等風險。

預售屋的付款方式

一般付款方式與中古屋交易付款雷同,分為工程款(買方自備款)與貸款(買方銀行貸款)。

頭期款:即俗稱的(訂金、簽約金、開工款),大約佔總價約15%。

工程款:依照建案規模大小不等,施工期間可能約一年至三年不等,依預售合約分期繳付款項(也稱為:期款),大約佔總價的15%。

尾款:通常為總價70%銀行貸款,當建築物結構工程完工及所有權移轉過戶到買方名下完成之後,由買方銀行核撥貸款金額支付尾款。

預售屋審閱期

預售屋買賣定型化契約應記載事項第一條:契約審閱期間至少五日。

預售屋賣方廣告義務

賣方(建商)應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分,所以預售時的廣告DM文宣最好可以妥善保管。

預售屋履約保證

預售屋銀行履約保證,係指由金融機構(銀行)出具履約保證書給購屋者。履約保證承諾內容通常為:當建商依契約之規定而不能履行交屋之情形者,經購屋者書面通知履約保證銀行,經銀行確認無誤後,由銀行代理建商履行契約責任。通常方式是在保證書內容事先約定一定額度內之保證金額或銀行亦可代理洽詢其他建商就尚未完成部分完成履約。個別合約依照實際約定內容而定,可由銀行和購屋者協議定之。

預售屋買賣

前手買方與建設公司簽立預售買賣合約書之後,如果中途轉售他人,可以分為「可換約預售屋注意事項」與「不可換約預售屋注意事項」二種。

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